زمان شناسایی درآمد انبوه سازان و بساز و بفروش ها: استاندارد حسابداری 43 ساخت املاک

استاندارد حسابداری 43 ساخت املاک برای پاسخگویی به یک سوال مهم تدوین شده است:

اگر من به عنوان سازنده ملک، یک واحد آپارتمان را پیش‌فروش کرده باشم، سودی که از فروش آن بدست آمده را باید همان سال اول در دفاتر شناسایی و ثبت شود؟ یا سال به سال و متناسب با پیشرفت پروژه؟ یا در زمان اتمام پروژه و تحویل کلید به خریدار، مجموع درآمدها شناسایی و ثبت شود؟

زمان شناسایی و ثبت درآمد حاصل از فروش املاک، بستگی به قرارداد منعقد شده با خریدار دارد!
مطابق استاندارد حسابداری شماره 43 املاک، زمان انتقال حق کنترل به خریدار بسیار مهم است.

برای درک بیشتر نحوه ثبت درآمدهای حاصل از فعالیتهای املاک، به موارد زیر توجه کنید:

پیشنهاد خواندنی: انواع دارایی ها در حسابداری

حالت اول: قرارداد فروش یک «واحد مشخص» (مانند واحد ۴، بلوک C)

در زمان فروش یک واحد مشخص از یک پروژه ساختمانی، فروشنده دقیقا واحد متعلق به خریدار را در زمان انعقاد قرارداد تعیین می کند، مثلا: «قرارداد پیش‌فروش واحد شماره ۴ در ضلع شمالی بلوک C».

هنگامی که فروشنده، واحد متعلق به خریدار را تعیین کند:

• فروشنده، حق فروش آن واحد را به شخص دیگری ندارد.
• آن واحد، برای خریدار «قفل شده» است، حتی اگر هنوز ساخته نشده باشد.
• خریدار طبق قرارداد، متناسب با پیشرفت کار پرداخت وجه را انجام می دهد.

بر اساس استانداردهای حسابداری املاک، در زمان مشخص بودن واحد متعلق به خریدار، به شرح زیر عمل می شود:

✅ بر اساس استانداردهای حسابداری املاک، در زمان مشخص بودن واحد متعلق به خریدار، خریدار باید «درصد پیشرفت کار» را محاسبه و به همان اندازه، درآمد را شناسایی و ثبت کند.

مثال ساده برای حالت اول: واحد قابل تحویل به مشتری مشخص است

• مجموع هزینه ساخت پیش بینی شده واحد متعلق به مشتری ۴۲ میلیارد است.
• مبلغ فروش واحد ۶۰ میلیارد است. (یعنی ۱۸ میلیارد سود کل)
• اگر فروشنده تا پایان سال اول، ۱۶.۸ میلیارد هزینه کرده باشد، درصد پیشرفت کار، ۴۰٪ می باشد. (16.8 میلیارد ریال، تقسیم بر 42 میلیارد ریال)
• فروشنده امکان شناسایی ۴۰٪ از کل درآمد (یعنی ۲۴ میلیارد) و ۴۰٪ از کل هزینه (یعنی ۱۶.۸ میلیارد) را همان سال اول در صورت سود و زیان خود دارد.

حالت دوم: قرارداد فروش «واحد نامشخص» به مشتری (مانند یک واحد ۱۰۰ متری)

در این وضعیت، فروشنده فقط متراژ و مشخصات کلی را می‌فروشد و واحد دقیق را مشخص نمی‌کند.
مثال: «قرارداد پیش‌فروش یک واحد ۱۰۰ متری».

پیشنهاد خواندنی: آیین‌نامه اجرایی تبصره ۵ ماده ۱۷ قانون مالیات بر ارزش افزوده

هنگامی که واحد قابل تحویل به مشتری مشخص نیست:

• خریدار تا روز تحویل نمی‌داند واحدش در طبقه اول است یا دهم، شمالی است یا جنوبی.
• فروشنده به عنوان سازنده، «حق انتخاب» داشته و می‌تواند هر واحد ۱۰۰ متری که در انتهای کار باقی مانده را، به خریدار تحویل دهد.
• در واقع، واحد مورد نظر، برای خریدار «قفل نشده» و تا روز تحویل، کنترل آن در اختیار فروشنده است.

❌ طبق استاندارد شماره 43 حسابداری، خریدار در طول عملیات ساخت هیچ درآمدی را شناسایی نمی‌کند! و تنها در زمان فقط در زمان تحویل واحد، مجاز به شناسایی و ثبت درآمد است.

مثال ساده برای حالت دوم: واحد قابل تحویل به مشتری مشخص نیست

• فروشنده، وجه را را از مشتری دریافت میکند (مثلاً ۶ میلیارد پیش پرداخت و ۲۴ میلیارد قسط دوم) اما تمامی وجوه را به عنوان «بدهی» (پیش دریافت) در حسابها شناسایی و ثبت می کند.
• تمام هزینه‌هایی که برای ساخت انجام می شود (مثلاً ۴۲ میلیارد) در حساب «موجودی کالا» یا «کالای در جریان ساخت» شناسایی و ثبت می‌شود. (انباشت می شود)
• در سال اول، هیچ درآمدی در دفاتر فروشنده ثبت نمی‌شود.
• در زمان تحویل کلید را تحویل ملک، فروشنده مبلغ ۶۰ میلیارد را به عنوان «درآمد» و مبلغ ۴۲ میلیارد را به عنوان «بهای تمام شده» یکجا در دفاتر ثبت کرده و مبلغ ۱۸ میلیارد سود را همان سال شناسایی می‌کند.

با ایزی حساب به آسانی استانداردهای حسابداری را بیاموزید