استاندارد حسابداری ۴۳ ساخت املاک – سود انبوه سازان و بساز و بفروش ها چه زمانی شناسایی میشود؟
درود به فعالان صنعت ساختمان. استاندارد حسابداری 43 آمده که تکلیف یک سوال مهم را روشن کرده است: اگر ما یک آپارتمان را پیشفروش کردیم، سودی که از آن میبریم را باید همان سال اول در دفترها ثبت کنیم؟ یا سال به سال و با پیشرفت پروژه؟ یا صبر کنیم پروژه تمام شود و کلید را تحویل دهیم، بعداً کل سود را یکجا ثبت کنیم؟
جواب این است: بستگی به قرارداد شما دارد!
استاندارد میگوید شما باید ببینید «کنترل» آن واحد را چه زمانی به مشتری منتقل میکنید. بیایید با دو مثال ساده این موضوع را باز کنیم:
حالت اول: قرارداد «واحد مشخص» (مثل واحد ۴، بلوک C)
در این حالت، شما یک واحد را به مشتری پیشفروش میکنید و در همان قرارداد اول قید میکنید که «دقیقاً» کدام واحد مال اوست.
* مثال: «قرارداد پیشفروش واحد شماره ۴ در ضلع شمالی بلوک C».
تفسیر قانونی طبق استاندارد حسابداری 43:
-
وقتی شما واحد را دقیق مشخص کردید، دیگر «نمیتوانید» همان واحد را به کس دیگری بفروشید.
-
آن واحد در عمل برای مشتری «قفل شده» است، حتی اگر هنوز ساخته نشده باشد.
-
مشتری هم طبق قرارداد، متناسب با پیشرفت کار به شما پول میدهد.
✅ نتیجه حالت اول: شناسایی سود «در طول زمان» (بر اساس درصد پیشرفت)
در این حالت، شما باید «درصد پیشرفت کار» را حساب کنید و به همان اندازه، سود را در حسابهایتان بیاورید.
-
مثال ساده برای حالت اول: واحد قابل تحویل به مشتری مشخص است
-
کل هزینه ساخت پیش بینی شده آن واحد متعلق به مشتری ۴۲ میلیارد است.
-
کل مبلغ فروش آن واحد ۶۰ میلیارد است. (یعنی ۱۸ میلیارد سود کل)
-
اگر تا آخر سال اول، ۱۶.۸ میلیارد خرج کرده باشید (یعنی ۴۰٪ پروژه پیش رفته)،
-
شما حق دارید ۴۰٪ از کل درآمد (یعنی ۲۴ میلیارد) و ۴۰٪ از کل هزینه (۱۶.۸ میلیارد) را همان سال اول در صورت سود و زیان خود ثبت کنید و سودش را نشان دهید.
حالت دوم: قرارداد «واحد نامشخص» (مثل یک واحد ۱۰۰ متری)
در این حالت، شما فقط متراژ و مشخصات کلی را میفروشید، اما واحد دقیق را مشخص نمیکنید.
* مثال: «قرارداد پیشفروش یک واحد ۱۰۰ متری».
آیا نیروگاهها باید بابت فروش برق به شرکت مدیریت شبکه مالیات بر ارزش افزوده دریافت کنند؟
تفسیر قانونی طبق استاندارد حسابداری 43: واحد قابل تحویل به مشتری مشخص نیست
-
مشتری تا روز تحویل نمیداند واحدش در طبقه اول است یا دهم، شمالی است یا جنوبی.
-
شما به عنوان سازنده، «حق انتخاب» دارید و میتوانید هر واحد ۱۰۰ متری که در انتهای کار باقی مانده را به او تحویل دهید.
-
در واقع آن واحد برای شما «قفل نشده» و تا روز تحویل، کنترلش دست خودتان است.
❌ نتیجه حالت دوم: شناسایی سود «در نقطه زمانی» (فقط در زمان تحویل)
در این حالت، شما در طول ساخت هیچ سودی شناسایی نمیکنید!
* مثال ساده برای حالت دوم: واحد قابل تحویل به مشتری مشخص نیست
-
شما پولها را از مشتری میگیرید (مثلاً ۶ میلیارد پیش پرداخت و ۲۴ میلیارد قسط دوم) اما همه اینها به عنوان «بدهی» (پیش دریافت) در حساب شما مینشیند.
-
تمام هزینههایی که برای ساخت میکنید (مثلاً ۴۲ میلیارد) در حساب «موجودی کالا» یا «کالای در جریان ساخت» شما جمع میشود.
-
در سال ۱۴۰۴ (سال اول) هیچ سودی در دفتر شما ثبت نمیشود.
-
در پایان سال ۱۴۰۵ که کلید را تحویل دادید، همان لحظه، کل ۶۰ میلیارد را به عنوان «درآمد» و کل ۴۲ میلیارد را به عنوان «بهای تمام شده» یکجا در دفاتر ثبت میکنید و کل ۱۸ میلیارد سود را همان سال شناسایی میکنید.
